Deo 2
Ono što parcela i Grad Niš nalažu pre nego što arhitekta povuče prvu liniju. Većina pravila je fiksna; nekoliko otvorenih pitanja traži odgovore rano.
Lokaciju čine dve susedne katastarske parcele — 572/41 i 572/42, KO Donja Vrežina — u gradskoj opštini Pantelej, Grad Niš. Plan je da se dve parcele spoje u jednu građevinsku parcelu pre izgradnje, putem parcelacije ili formalne ispravke zajedničke granice. Obe parcele imaju identičnu namenu, pa je spajanje regulatorno čisto: jedinstven gabarit primenjuje se na celoj lokaciji.
Obe parcele nalaze se unutar prigradskog centra Donje Vrežine (zona Ц/1.1.a), Prostorna celina A. Centar je sa tri strane uokviren imenovanim ulicama — Ulica mirisnih vrba na severu, Moravska na jugu, Toplička na zapadu — dok novoplanirana ulica čini istočnu granicu.
Susedstvo je stambeno i sve gušće naseljeno. Vrtić je planiran na obližnjoj parceli (namena А/1.2.1) — korisna blizina za zgradu koja će biti dom mladim porodicama.
Merodavan skup pravila jeste Tabela PG-18 Plana generalne regulacije Panteleja, Faza 2. Zona Ц/1.1 ima prednost nad zonom srednje gustine Б/1.2 u svemu u čemu se razlikuju.
| Parametar | Vrednost |
|---|---|
| Maksimalna spratnost | P+4 (prizemlje + 4 sprata) |
| Maksimalna visina zgrade | 21.0 m |
| Maksimalni indeks zauzetosti | 60% parcele |
| Maksimalni indeks izgrađenosti (FAR) | 1.6 |
| Minimalna zelena površina | 10% parcele, u direktnom kontaktu sa tlom |
| Podzemne etaže | Dozvoljene |
| Obavezan parking | ~1 PM po stanu — potvrditi prema PG-18 |
Otvoreno pitanje (parking): radna pretpostavka je jedno parking mesto po stanu uz manju rezervu za posetioce, smešteno u podzemnoj garaži na spojenoj parceli. KAPA Projekt treba da potvrdi tačan odnos prema PG-18 (po stanu naspram po-m² NKP, plus zahteve za posetioce i pristupačna parking mesta) kako bi se podzemni gabarit pravilno dimenzionisao u odnosu na indeks izgrađenosti i indeks zauzetosti navedene iznad.
Udaljenja od granice susedne parcele, za slobodnostojeću zgradu: 1.5 m na severnoj strani, 2.5 m na južnoj strani.
Ograda duž granice parcele mora biti živa zelena ili providna, maksimalne visine 1.40 m — zidane ograde nisu dozvoljene u zoni centra.
Pomoćni objekti — odvojene garaže, šupe, prateći objekti — nisu dozvoljeni. Sve prateće funkcije moraju biti unutar glavne zgrade ili podzemne.
Dominantne dozvoljene namene su stanovanje i poslovanje. Dodatne namene obuhvataju kulturu, komercijalne usluge, zanatstvo, trgovinu, ugostiteljstvo, zdravstvo, rekreaciju, obrazovanje, vrtiće, socijalne ustanove i infrastrukturne objekte.
Zabranjene namene: proizvodni pogoni i skladišta.
Odluka o tome da li uključiti komercijalni prostor u prizemlju (isključivo stanovanje naspram hibridnog rešenja) nalazi se u odeljku Strategija zgrade.
| Infrastruktura | Status |
|---|---|
| Vodovod | Postojeći vodovod u susednoj ulici |
| Kanalizacija | Delimično postoji |
| Elektrika | Postojeća kablovska mreža 10 kV na bloku |
Sve tri su raspoložive za priključenje. Detaljne priključne tačke i službenosti definisaće se tokom faze projektovanja i izdavanja dozvola.
| Infrastruktura | Status |
|---|---|
| Vodovod | Planiran dodatni cevovod 1. visinske zone |
| Kanalizacija | Planirana dodatna kanalizacija za kompletiranje mreže |
| Telekomunikacije | Planirana je samo pretplatnička kablovska trasa — bez postojeće distribucije |
| Gas | Planirana niskopritisna distributivna mreža — na bloku nema postojećeg gasa |
| Elektrika | Planirana nova TS 10/0.4 kV trafostanica unutar bloka (vidi SIT-08) |
Tamo gde je infrastruktura planirana ali još nije izgrađena, investitor može biti obavezan da izgradi nedostajući deo u koordinaciji sa nadležnim preduzećem (prema standardnom pravilu da investitor preuzima obavezu za svaki nedostajući priključak).
Situaciju sa telekomunikacijama i gasom posebno treba rano potvrditi sa operaterima — to može uobličiti dinamiku izgradnje.
Izvorni dokumenti Informacije o lokaciji navode obe parcele, ali ne iskazuju njihovu izmerenu površinu. Svi naredni proračuni — indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, NKP, odnos parking mesta, proračun zelene površine — zavise od ovog broja.
Akcija: potvrditi u katastru i ažurirati brif.
Nova TS 10/0.4 kV planirana je negde unutar bloka. Mogla bi se naći na ili neposredno uz našu spojenu parcelu, zahtevajući slobodnostojeću parcelu od otprilike 5.5 × 6.5 m sa najmanje 3.0 m kolskog pristupa.
Akcija: koordinacija sa EPS Distribucijom treba da počne u najranijem mogućem trenutku. Ovo je pojedinačno najveće skriveno ograničenje situacionog plana i ne sme se pojaviti kasno.
Prema potvrdi KAPA Projekta, naš projekat ne pokreće obavezu izrade Urbanističkog projekta. Ovo znatno skraćuje put do građevinske dozvole — prelazi se direktno na Lokacijske uslove i podnošenje zahteva za građevinsku dozvolu na osnovu standardne dokumentacije.
Potvrđeno od strane KAPA Projekta: Pravilnik o energetskoj efikasnosti zgrada (Sl. glasnik RS 61/11) zahteva energetski pasoš za ovu novogradnju. Pasoš potvrđuje energetski razred zgrade po završetku; sam ciljni razred utvrđen je u odeljku Energija (cilj A — vidi ENG-01).
Pošto je pasoš obavezan i potvrđuje isporučenu zgradu, energetska strategija — omotač, mašinski sistemi, priprema za PV — mora biti dimenzionisana tako da dostigne ciljni razred od samog početka, a ne naknadno dograđena pre sertifikacije.