Zgrada

Odluka je doneta: zgrada je čisto stambena. Prizemlje je u celosti namenjeno ulaznom holu, pragu ka dvorištu i sadržajima za stanare — nema poslovnog prostora prema ulici. Ovo je najmirnija ulična prisutnost i najlakše za detaljisanje; svesno se odričemo diversifikacije prihoda od lokala.

Hibridna varijanta — mali poslovni prostor (kafić, lokalna trgovina, usluge) na uličnoj strani plus stanovi u prizemlju na strani dvorišta — razmatrana je i odbačena. Time se plan prizemlja pojednostavljuje (sadržaji za stanare umesto komercijale), a ekonomija podzemne garaže posmatra se čisto kroz stanovanje (vidi BLD-06).

Pošto nema uličnog kafića, dečje igralište u dvorištu (CRT-04) ostaje čisto stanarski sadržaj, bez javnog dnevnog težišta pored njega.

Radna pretpostavka: jedna podrumska etaža (podzemna garaža, vidi BLD-06) + prizemlje + četiri stambena sprata. Konačan broj spratova zavisi od gabarita po PG-18 (vidi SIT-03) i strukture stanova koju predloži arhitekta.

Otvoreno pitanje — delimičan peti sprat (Pk). Može li se dodati uvučena potkrovna etaža (P+4 + Pk) bez prekoračenja granice visine od 21 m, korišćenjem smanjene svetle visine? U srpskoj praksi potkrovna etaža sa smanjenom svetlom visinom ponekad se ne računa u potpunosti u broj spratova i mogla bi da doda 200–400 m² premijum penthaus površine. Drugo povezano pitanje: može li uvučena terasa na poslednjem spratu (povučena od fasade) ostati van obračuna indeksa izgrađenosti (FAR)? Da li je ovaj kompromis vredan razmatranja — i arhitektonski i finansijski — kada se cena konstruktivnog / hidroizolacionog detalja na uvučenom delu uporedi sa prihodom po m² premijum penthausa?

KAPA Projekt da potvrdi regulatorno tumačenje; KAMENION da potvrdi poslovni slučaj kada regulatorni odgovor bude poznat.

Zgrada se čita kao jedan volumen — ne kao L-oblik, ne podeljena na dva bloka, ne kao toranj. Ta jedinstvenost je fiksna tačka.

Da li je volumen dugačak i vitak duž parcele ili kraći i širi — otvoreno je; geometrija parcele i struktura stanova određuju njegove proporcije. Bitno je da se, kako god bio proporcionisan, sa ulice čita kao jedna mirna masa, a ne kao kompozicija delova.

Poslednji sprat (bilo P+4 ili uvučeni Pk iz BLD-02) povučen je od ulične fasade, pa se vrh zgrade čita mirnije od spratova ispod — namerna završna linija, a ne potkrovlje naknadno naslagano na vrh.

Parcela ima dugačku južnu stranu. To je stvarna prilika — mnogi dnevni boravci i glavne spavaće sobe mogli bi da budu okrenuti ka jugu i da dobijaju direktno sunce tokom cele godine. Ništa drugo o orijentaciji još nije odlučeno.

Otvorena pitanja za arhitektu:

• Koja strana zgrade je okrenuta ka ulici, a koja ka dvorištu, s obzirom na južnu izloženost parcele.
• Kako se struktura stanova deli između onih okrenutih ka jugu (premijum dnevno svetlo) i ka severu (kuhinje, kupatila, servisni prostori).
• Kako se ublažava letnje pregrevanje južne fasade — uvučene lođe, spoljne žaluzine, dublje nadstrešnice ili kombinacija (povezano sa pripremama za balkone u APT-03).
• Kompromisi privatnosti i buke za svaku stranu — da li određena strana gleda na ulicu, dvorište ili susedni vrtić — i kako to oblikuje raspored prostorija.

Ovi kompromisi su neodvojivi od odluka o volumenu i balkonima (BLD-03 i APT-03) i treba ih rešavati zajedno.

Tačan materijal i format fasade su otvoreni. KAMENION traži od arhitekte da predloži opcije koje se uklapaju u brend paletu i suzdržan stil zgrade — ne jedan unapred izabran materijal, već mali skup pravaca za izbor, od kojih svaki ispunjava pravila ispod.

KAMENION preferencija — iskoristiti brend paletu gde je moguće. Brend paleta je izgrađena na toplim, zemljanim tonovima: Travertin (cream), Wheat, Caramel, Umber, Cognac. Ako fasada može da se smesti u ovu porodicu — kroz kamen, ciglu, malter ili kompozitnu oblogu — zgrada se čita kao deo brend identiteta na svakoj skali, od logotipa do fasade. Hladne sive, grafitne i zasićene boje udaljavaju se od te porodice i treba da budu izuzetak, a ne podrazumevano rešenje.

Odlučeno — šta fasada nije.

• Bez aplicirane ornamentike — bez dekorativnih stubova, bez lažnih venaca, bez timpanona, bez vajanih reljefa.
• Bez kontrastnih traka — bez farbanih pruga između spratova, bez balkonskih fronta u kontrastnoj boji, bez „trkačkih pruga“ kao detalja.
• Svaka stambena jedinica se na fasadi čita kao deo jedne zgrade, a ne kao naslagana kompozicija različito tretiranih delova.

Ova pravila važe bez obzira na to koji se materijal na kraju izabere.

Odluka je doneta: gradi se podzemna garaža. Program je potvrđen kao čisto stambeni (BLD-01), pa se garaža posmatra kroz vrednost koju daje stanarima — natkriveno, bezbedno parkiranje bez trošenja zelene površine parcele (vidi PG-18 minimum 10 % zelenila u SIT-03) i bez pogoršanja kvaliteta dvorišta.

Radni program je: jedna podzemna etaža ispod gabarita zgrade, približno jedno mesto po stanu uz malu rezervu za posetioce, sa pripremama za buduće punjenje električnih vozila na delu parking mesta.

Obavezno u svakom slučaju — odvod vode pri jakim kišama. Podrum zahteva eksplicitnu strategiju za kišnicu koja se sliva niz rampu tokom nevremena — obodna linijska rešetka na vrhu rampe, crpne pumpe sa akumulatorskim ili agregatskim rezervnim napajanjem i plan ispuštanja koji ne preopterećuje javnu kišnu kanalizaciju. Dimenzioniše arhitekta / MEP inženjer prema lokalnim podacima o padavinama.