Zgrada

Razmatraju se dve opcije. Odluka oblikuje plan prizemlja, ekonomiju podzemne garaže i način na koji zgrada izlazi na ulicu.

Opcija A — samo stambena. Čisto stambena zgrada. Prizemlje je namenjeno ulaznom holu, pragu ka dvorištu i sadržajima za stanare. Najmirnija ulična prisutnost; najlakše za detaljisanje; najmanja diversifikacija prihoda.

Opcija B — hibridna. Prizemlje podeljeno na dva dela: mali poslovni prostor (kafić, lokalna trgovina, usluge) na uličnoj strani i stanovi u prizemlju sa privatnim patio prostorima ili malim baštama na strani dvorišta. Više života na ulici, premijum stanovi u prizemlju sa direktnim pristupom spolja i diversifikacija prihoda koja jača opravdanost podzemne garaže.

Ako je komercijalni prostor kafić. Smestiti ga uz dečje igralište u dvorištu (CRT-04), sa prostorom za letnju baštu sa stolovima napolju. Kafić pored igrališta omogućava roditeljima da sede dok se deca igraju i daje dvorištu dnevno težište — bašta treba da oživi taj zajednički prostor, a da ga ne zaguši.

Odluka je povezana sa BLD-06 (garaža) — vidi tu karticu za finansijsku spregu.

Radna pretpostavka: jedna podrumska etaža (podzemna garaža, vidi BLD-06) + prizemlje + četiri stambena sprata. Konačan broj spratova zavisi od gabarita po PG-18 (vidi SIT-03) i strukture stanova koju predloži arhitekta.

Otvoreno pitanje — delimičan peti sprat (Pk). Može li se dodati uvučena potkrovna etaža (P+4 + Pk) bez prekoračenja granice visine od 21 m, korišćenjem smanjene svetle visine? U srpskoj praksi potkrovna etaža sa smanjenom svetlom visinom ponekad se ne računa u potpunosti u broj spratova i mogla bi da doda 200–400 m² premijum penthaus površine. Drugo povezano pitanje: može li uvučena terasa na poslednjem spratu (povučena od fasade) ostati van obračuna indeksa izgrađenosti (FAR)? Da li je ovaj kompromis vredan razmatranja — i arhitektonski i finansijski — kada se cena konstruktivnog / hidroizolacionog detalja na uvučenom delu uporedi sa prihodom po m² premijum penthausa?

KAPA Projekt da potvrdi regulatorno tumačenje; KAMENION da potvrdi poslovni slučaj kada regulatorni odgovor bude poznat.

Zgrada se čita kao jedan volumen — ne kao L-oblik, ne podeljena na dva bloka, ne kao toranj. Ta jedinstvenost je fiksna tačka.

Da li je volumen dugačak i vitak duž parcele ili kraći i širi — otvoreno je; geometrija parcele i struktura stanova određuju njegove proporcije. Bitno je da se, kako god bio proporcionisan, sa ulice čita kao jedna mirna masa, a ne kao kompozicija delova.

Poslednji sprat (bilo P+4 ili uvučeni Pk iz BLD-02) povučen je od ulične fasade, pa se vrh zgrade čita mirnije od spratova ispod — namerna završna linija, a ne potkrovlje naknadno naslagano na vrh.

Parcela ima dugačku južnu stranu. To je stvarna prilika — mnogi dnevni boravci i glavne spavaće sobe mogli bi da budu okrenuti ka jugu i da dobijaju direktno sunce tokom cele godine. Ništa drugo o orijentaciji još nije odlučeno.

Otvorena pitanja za arhitektu:

• Koja strana zgrade je okrenuta ka ulici, a koja ka dvorištu, s obzirom na južnu izloženost parcele.
• Kako se struktura stanova deli između onih okrenutih ka jugu (premijum dnevno svetlo) i ka severu (kuhinje, kupatila, servisni prostori).
• Kako se ublažava letnje pregrevanje južne fasade — uvučene lođe, spoljne žaluzine, dublje nadstrešnice ili kombinacija (povezano sa pripremama za balkone u APT-03).
• Kompromisi privatnosti i buke za svaku stranu — da li određena strana gleda na ulicu, dvorište ili susedni vrtić — i kako to oblikuje raspored prostorija.

Ovi kompromisi su neodvojivi od odluka o volumenu i balkonima (BLD-03 i APT-03) i treba ih rešavati zajedno.

Tačan materijal i format fasade su otvoreni. KAMENION traži od arhitekte da predloži opcije koje se uklapaju u brend paletu i suzdržan stil zgrade — ne jedan unapred izabran materijal, već mali skup pravaca za izbor, od kojih svaki ispunjava pravila ispod.

KAMENION preferencija — iskoristiti brend paletu gde je moguće. Brend paleta je izgrađena na toplim, zemljanim tonovima: Travertin (cream), Wheat, Caramel, Umber, Cognac. Ako fasada može da se smesti u ovu porodicu — kroz kamen, ciglu, malter ili kompozitnu oblogu — zgrada se čita kao deo brend identiteta na svakoj skali, od logotipa do fasade. Hladne sive, grafitne i zasićene boje udaljavaju se od te porodice i treba da budu izuzetak, a ne podrazumevano rešenje.

Odlučeno — šta fasada nije.

• Bez aplicirane ornamentike — bez dekorativnih stubova, bez lažnih venaca, bez timpanona, bez vajanih reljefa.
• Bez kontrastnih traka — bez farbanih pruga između spratova, bez balkonskih fronta u kontrastnoj boji, bez „trkačkih pruga“ kao detalja.
• Svaka stambena jedinica se na fasadi čita kao deo jedne zgrade, a ne kao naslagana kompozicija različito tretiranih delova.

Ova pravila važe bez obzira na to koji se materijal na kraju izabere.

Odluka je vezana za BLD-01 (program).

• Ako hibridna (BLD-01 Opcija B): uključuje se jedna podzemna etaža parkiranja. Prihod od poslovnog prostora plus premijum stanovi u prizemlju sa patio prostorima/baštama nose trošak podruma; parking služi i stanarima i maloj poslovnoj jedinici.
• Ako samo stambena (BLD-01 Opcija A): podzemna garaža zahteva finansijsku raspravu. Parkiranje na površini parcele mnogo je pristupačnije za izgradnju, ali troši zelenu površinu (vidi PG-18 minimum 10 % zelenila u SIT-03) i pogoršava kvalitet dvorišta. KAMENION treba da odmeri trošak izgradnje po parking mestu naspram onoga što će stanari platiti za natkriveno, bezbedno parkiranje pre nego što se obaveže.

Ako se podrum gradi (bilo kojim putem), radni program je: jedna podzemna etaža ispod gabarita zgrade, približno jedno mesto po stanu uz malu rezervu za posetioce, sa pripremama za buduće punjenje električnih vozila na delu parking mesta.

Obavezno u svakom slučaju — odvod vode pri jakim kišama. Podrum zahteva eksplicitnu strategiju za kišnicu koja se sliva niz rampu tokom nevremena — obodna linijska rešetka na vrhu rampe, crpne pumpe sa akumulatorskim ili agregatskim rezervnim napajanjem i plan ispuštanja koji ne preopterećuje javnu kišnu kanalizaciju. Dimenzioniše arhitekta / MEP inženjer prema lokalnim podacima o padavinama.