Квартиры

Исходя из NKP ≈ 1,976.8 m² и допущения о ~78 % эффективности, рекомендуемая структура квартирографии опирается на 3-комнатную (trosoban) 55 m² и распределяет оставшуюся площадь между угловыми 2-комнатными (dvosoban, ~40 m²) и небольшим премиальным уровнем 4-комнатных (četvorosoban, ~75 m²).

Цифры уточняются по мере того, как архитектор предлагает фактическую геометрию этажа; именно соотношение (примерно 30 / 57 / 13) и есть стратегическое решение. Размещение — выбор архитектора: какие квартиры получают лучшие виды, самые длинные лоджии, лучший дневной свет и самые тихие экспозиции — важнее, чем на каком этаже окажется каждый тип. Бриф просит оптимизацию от архитектора, а не предписывающее распределение по этажам здесь.

Защищённое велохранилище — да, рассчитано по площади, расположение открыто. Защищённое место для некоторого количества велосипедов — не по одному месту на квартиру и без выделения мест для гостей, просто разумная, оптимальная по площади подготовка. Настенные / вертикальные стойки (например, вдоль стены гаража) приветствуются для экономии площади пола. Расположение определяется совместно с архитектором:

• Вариант A — в подземном гараже. Огороженная велозона с использованием угла или стены, которая неэффективно вмещает машино-место; вертикальные настенные стойки сохраняют небольшую площадь застройки. Лучшая безопасность, нет дневного света, требуется доступ по пандусу.
• Вариант B — под навесом во дворе. Крытая конструкция рядом со входом, с крышей, освещением и запираемым доступом. Удобнее повседневный доступ, более на виду, по краям слегка подвержена погоде.
• Вариант C (в крайнем случае) — внутри первого этажа. Обмен арендной / сервисной площади первого этажа на велопомещение; только если A и B не работают.

KAPA Projekt рекомендует решение на основе финальной программы подвала (BLD-06) и геометрии двора.

Постамат (paketomat) — открыто. Никакого помещения для посылок внутри здания. Вместо этого следует проработать с Pošta Srbije, готовы ли они установить постамат (paketomat) рядом со зданием. Если им интересно, он обслуживает доставки, не занимая внутреннюю площадь первого этажа; если нет — жители пользуются обычной курьерской схемой. KAMENION устанавливает контакт и сообщает результат.

Рабочее направление: утопленные лоджии для средних и крупных квартир (trosoban, četvorosoban) и консольные балконы для самых маленьких (dvosoban) — где утопленная лоджия съела бы слишком много и без того компактной планировки. С архитектором предстоит обсудить, даёт ли лоджия достаточное преимущество, чтобы оправдать себя в самых маленьких квартирах, или консольный балкон послужит им лучше.

Лоджии воспринимаются тише со стороны улицы, дают больше защиты от погоды и приватности и избегают характерного для прикреплённых плит обслуживания и потерь из-за тепловых мостов; консольный балкон на маленькой планировке стоит меньше внутренней площади. Архитектору следует уточнить, как каждый тип учитывается в рамках габаритов PG-18 (FAR, индекс застройки), чтобы расчёт структуры квартирографии (APT-01) выполнялся против реального бюджета площади — утопленное и выступающее внешнее пространство трактуются по-разному в регламенте.

Подготовка — для каждого балкона или лоджии.

• Влагозащищённая электрическая розетка (класса IP) — для пылесоса, зарядки устройств, мелкой техники.
• Уличный светильник, проводка готова — потолочный или настенный, класса IP, с выключателем из смежной комнаты.
• Металлические жалюзи / ставни — предоставляются как часть фасадного языка; фиксированные или раздвижные — уточняется с архитектором.
• Козырёк / навес по верхней кромке — только там, где это вписывается в архитектуру и функционально полезно. Где используется, он защищает розетку, освещение и мебель жителя от косого дождя; архитектор решает, заслуживает ли он места на фасаде.
• Точки крепления для выдвижных тканевых навесов (маркиз) — только там, где они вписываются в дизайн и добавляют реальную функцию. Где используются, предустановленные анкеры позволяют KAMENION предлагать навес как опциональное улучшение для покупателя без последующего проникновения в фасад.

Дополнительная подготовка — для лоджий.

• Предварительная проводка для потолочного вентилятора — где у квартиры есть лоджия: проводная, коммутируемая потолочная точка, чтобы покупатель мог установить уличный потолочный вентилятор. Утопленные лоджии выигрывают от активного движения воздуха в безветренные летние дни.

Будет предоставлено определённое число подвальных кладовых — точное количество и то, какие квартиры их получают, открыто и обсуждается с архитектором.

Рабочие соображения, ещё не решение:

• Самым маленьким квартирам (dvosoban, ~40 m²), вероятно, кладовая в подвале не нужна — они уже спроектированы под компактную жизнь.
• Более крупные типы (trosoban, četvorosoban) — более вероятные кандидаты.
• Покрытие вряд ли будет 100 %. Рабочая гипотеза — кладовую в подвале получают около 30 % квартир, рассчитанную на сезонные вещи, чемоданы и габаритное хранение, которое не помещается в квартире.

Финальное количество и распределение зависят от программы подвала (BLD-06) и планировки подземного гаража, которая сама привязана к BLD-01 (жилое или гибридное использование).

Направление: высота потолков в чистоте немного выше сербской массовой нормы. Типичные новостройки в Сербии дают в чистоте ~2.50–2.60 m; KAMENION хочет, чтобы с момента, как покупатель входит, ощущалось ощутимо просторнее этого.

Открыто: точную цель рекомендует архитектор с учётом бюджета высоты здания (SIT-03: максимум 21.0 m) и этажности (BLD-02). Рабочая цифра для реакции — 2.70 m в чистоте в жилых комнатах — архитектору следует подтвердить, что достижимо с учётом конструкции перекрытия, разводки инженерных систем и того, входит ли вопрос об утопленном верхнем этаже Pk (BLD-02) в проект или нет.

Ванные комнаты и технические пространства могут опускаться под инженерные трассы — но опускание должно быть осознанным ходом, а не извиняющимся подшивным потолком.

Направление — панорамные в основной комнате и кухне. Основная гостиная и кухня получают большие, панорамные окна. Цель — одно щедрое открытие на комнату, а не ряд маленьких пробитых проёмов; фасад читается спокойнее, а комнаты ощущаются частью внешнего пространства.

Альтернатива на рассмотрении — угловые скошенные окна. Где квартира находится на углу здания, архитектор может предложить угловое скошенное окно (два больших стекла, сходящихся на внешнем углу) вместо одной панорамной плоскости. Стоит рассмотреть для премиальных квартир (в частности, 4-комнатных četvorosoban на верхнем этаже), когда вид в угловом направлении стоит этой детали.

Солнцезащитное покрытие — базовый уровень. Всё остекление несёт солнцезащитное покрытие, рассчитанное против южной экспозиции (см. BLD-04). Южные комнаты дополнительно выигрывают от свеса лоджии (APT-03) и внешних металлических жалюзи; покрытие — первая линия, а не единственная.

Окна спален и технических пространств (ванная комната, подсобное) подбираются архитектором по функции комнаты, целевому дневному свету и потребностям в вентиляции.

Планировка кухни открыта. Линейная, Г-образная, П-образная, островная или полуостровная — архитектор предлагает её против плана квартиры и сантехнического / вытяжного ядра. Бриф задаёт то, что предустановлено в любой планировке, которую выберет архитектор.

Предустановленные подключения и розетки.

• Электрическая плита / варочная панель — трёхфазное питание 380 V, правильно подобранная линия, выключатель и розетка на корректном по нормам расстоянии от мойки.
• Духовка — отдельная розетка, независимая от варочной панели.
• Кухонная вытяжка — розетка плюс коммутируемая вытяжная линия в вертикальную кухонную шахту здания (см. APT-09 HVAC по вопросу отвод в шахту против рециркуляции с фильтрами).
• Холодильник — отдельная розетка в нише шкафа.
• Посудомоечная машина — отдельная розетка плюс подвод холодной воды и черновой отвод внутри подстольного шкафа.
• Фильтр для питьевой воды — отдельная розетка под мойкой для подстольного фильтра питьевой воды, с подводом холодной воды и черновым отводом под него.
• Микроволновая печь — отдельная розетка в подходящей позиции шкафа (над плитой или встроенная, на выбор архитектора).
• Измельчитель пищевых отходов — отдельная розетка под мойкой плюс черновой отвод, детализированный под его установку. Устанавливается ли он фактически при сдаче — опция покупателя.
• Мелкая техника на столешнице — щедрое число розеток на столешнице, чтобы чайник, блендер, кофемашина, тостер и ещё одно устройство могли стоять одновременно, не деля единственную линию.
• Подсветка встроенных шкафов — проводка и выключатель на стене, чтобы установщик покупателя мог подключить подшкафные LED-ленты без повторной протяжки в стене.
• Тёплый пол на кухне — см. APT-08; кухня делит зону тёплого пола мокрой зоны с ванной комнатой.

Дневной свет там, где квартира позволяет. Где у типа есть доступная наружная стена, основная ванная комната получает окно. Вторичные ванные комнаты могут оставаться внутренними с продуманной стратегией вентиляции и тихим вентилятором. По умолчанию: предпочитать дневной свет, принимать внутреннее размещение лишь там, где планировка вынуждает.

Фиксированная подготовка — для каждой ванной комнаты.

• Электрический тёплый пол — ванная комната входит в тёплый пол мокрой зоны, который также охватывает кухню (APT-07). Программируемый термостат на стене.
• Электрический полотенцесушитель — проводная точка в позиции полотенцесушителя, скрытая за отделкой.
• Влагостойкие розетки — все розетки в ванной комнате — класса IP для влажных зон, размещены на нормативных расстояниях от раковины, душа и ванны.
• Подготовка под зеркало с подсветкой и дополнительное освещение — выведенная точка с выключателем для зеркала с LED-подсветкой над раковиной и отдельная линия для дополнительного освещения помимо основного потолочного.
• Встроенный смывной бачок — скрытый бачок в каркасной стене мокрой зоны, с клавишей смыва заподлицо с плиточной отделкой. Никакого открытого бачка.
• Позиции датчиков протечки воды — назначенные, заранее проложенные места для датчиков протечки воды в ванной комнате (под мойкой и в полу рядом с душем / унитазом) и на кухне (под мойкой и за посудомоечной машиной). Сам продукт-датчик не задаётся; задаются места. См. APT-07 по кухонной сантехнике, которую эти датчики охраняют.
• Вентиляция ванной комнаты — тихий канальный вентилятор, подключённый к вертикальной шахте здания; включается вместе со светом комнаты, с таймером доработки.

Словарь отделки (плитка, тумба, зеркало, фурнитура) следует нейтральной брендовой палитре — бриф задаёт то, что предустановлено, а не марку отделки.

Кондиционирование — в каждой комнате, подводки на месте.

Каждая жилая комната (гостиная, спальни, кухня) получает трубную разводку и отвод конденсата для внутреннего блока сплит-системы кондиционирования, с заранее согласованной позицией соответствующего наружного блока на лоджии или фасаде так, чтобы не компрометировать фасад (см. BLD-05). Конкретная марка и модель — выбор покупателя; здание поставляет подготовку «подключи и работай». Эти же реверсивные блоки — система отопления здания зимой; отдельного центрального теплового насоса нет (см. ENG-02).

Приточная вентиляция — свежий воздух без открывания окна.

Каждая жилая комната заранее оснащена проводкой под настенный приточный вентиляционный блок (бризер — фильтрованная, подогретая подача наружного воздуха через небольшое внешнее проникновение). Это рабочее направление; архитектору следует подтвердить интеграцию с деталью фасада (BLD-05) и с металлическими жалюзи (APT-03), чтобы внешние проникновения не нарушали фасад.

Кухонная вытяжка — предстоит решить.

Два жизнеспособных варианта для кухонной вытяжки:

• Отвод в вертикальную шахту — лучшая вытяжка, требует кухонной шахты, проведённой через каждый этаж до крыши.
• Рециркуляция со сменными фильтрами — без шахты, вытяжка фильтрует воздух угольным фильтром и возвращает его в комнату. Проще спланировать, со временем хуже справляется с запахами готовки.

KAPA Projekt рекомендует решение на основе позиций кухонь в типовом этаже. Бриф склоняется к отводу в шахту, если геометрия этажа это позволяет.

У кухни свой список подготовки (APT-07); у ванной комнаты свой (APT-08). Эта карточка охватывает гостиную, спальни и прихожую — везде, где житель включает повседневную электронику и мебель.

Гостиная.

• Стена под телевизор: несколько розеток, сгруппированных за позицией телевизора (телевизор, игровая консоль, стриминговое устройство, саундбар) плюс настенный интернет-разъём (APT-11). Стена под телевизор — единственное место, где плотность розеток важнее визуальной сдержанности.
• Диван: розетка с обеих сторон запланированной позиции дивана — для торшеров, зарядки ноутбука и устройств на приставном столике.
• Робот-пылесос: одна розетка на уровне пола в неприметной настенной нише, рассчитанная на док-станцию робота-пылесоса (или зарядку вертикального пылесоса).

Спальни.

• Прикроватное освещение + розетки: проводка выведена под коммутируемый прикроватный светильник с каждой стороны кровати плюс пара розеток на прикроватной высоте. Шаг рассчитан под кровать 180 cm (рабочее значение по умолчанию; архитектору следует отметить, если тип вынуждает меньшую кровать).
• Подсветка шкафа: проводка выведена за запланированную позицию гардероба, чтобы установщик покупателя мог подключить LED шкафа без врезки в стену.
• Проводка рабочей зоны: как минимум одна настенная позиция в каждой спальне с проводкой под стол — пара розеток плюс настенный интернет-разъём (APT-11).

Шторы и жалюзи.

• Моторизованные шторы / жалюзи — розетки у карниза. Одна коммутируемая потолочная/настенная розетка у изголовья каждого оконного проёма для моторов штор или жалюзи, чтобы электрокарнизы стали опцией покупателя без переделки проводки.

Прихожая.

• Розетка для зеркала в прихожей: розетка в типичной позиции зеркала прихожей (~1.5 m над полом) — для зеркала с подсветкой или бритвенного типа, либо просто точка для зарядки телефона у входной двери.

Всё вышеперечисленное остаётся внутри стандартного электрического щита квартиры; ничто здесь не подразумевает проводку умного дома или сценарного управления (это APT-12).

Проводной Ethernet в каждую жилую комнату. Настенный разъём в гостиную, в каждую спальню и в рабочую зону не обсуждается для сдачи 2027 года. Wi-Fi место на периферии планировки для планшетов и телефонов; магистральная пропускная способность остаётся на меди. Центральный слаботочный щит во встроенном шкафу прихожей держит модем, коммутатор и патч к комнатам.

Система домофона — контроль входа. Домофон здания со станцией у входа каждой квартиры. Станция позволяет жителю:

• Слышать и отвечать посетителю у главного входа в здание.
• Электронно открывать главную дверь здания.
• (Опционально) видеть посетителя на небольшом дисплее — уточнить с архитектором, является ли видеодомофон базовым уровнем или улучшением для покупателя.

Домофон — отдельная система от любых работ умного дома (APT-12); он требуется, даже если обсуждение умного дома сводится к «минимуму».

Стратегия умного дома открыта — её предстоит обсудить с архитектором и инженером ОВиК и электрики, а не диктовать этим брифом. Часть элементов уже решена как самостоятельная подготовка и живёт в других карточках:

• Датчики протечки воды (APT-08) — назначенные заранее проложенные позиции в ванной комнате и на кухне.
• Домофон (APT-11) — контроль входа здания, решено.
• Розетки для моторизованных штор (APT-10) — проводка выведена у карниза; сам мотор — опция покупателя.

Открытые вопросы для разговора с архитектором / инженером ОВиК и электрики:

• Будет ли центральная настенная панель для световых сценариев, штор и HVAC — или мы оставляем каждой квартире выбор своей экосистемы (Apple Home, Google Home, Tuya, KNX и т. д.)?
• Каков правильный базовый уровень KNX / проводной шины против более доступных беспроводных протоколов на ценовом уровне, на который ориентируется KAMENION?
• Интегрируются ли установленные KAMENION системы с общедомовым сервисом (доставки, посылки, доступ в общие зоны, зарядка EV)?

KAMENION не фиксирует голосовой ассистент по умолчанию. Если панель установлена, она должна работать вообще без какой-либо учётной записи вендора.

Общее требование — квартиры должны восприниматься акустически спокойными.

Бриф просит результат, а не средства: квартира должна ощущаться тихой по массовым меркам Ниша. Это означает существенное снижение шума по двум поверхностям:

• Квартира-к-квартире — речь соседей, телевизор, шаги на этаже выше, сантехнические стояки за общей стеной.
• Квартира-к-коридору — общий коридор, закрывающаяся главная дверь, разговор в холле.

Как этот результат достигается — конструкция стен, плавающие полы, потолочные поглотители, уплотнители дверей, детализация стояков или их сочетание — это архитектору и акустическому консультанту предложить против стоимости и ограничений конструкции пола.

Прежнее предписание (скрытая полоса поглотителя вдоль откоса потолка гостиной) было одним из возможных ответов, а не требованием. Отбросить или сохранить в зависимости от того, насколько хорошо оно проходит проверку против выбранной конструкции.

Каждой квартире нужно запланированное место для стиральной машины, сушильной машины и электрического водонагревателя (бойлера) — с подводом воды, отводом и адекватно подобранной мощностью в этой позиции.

Горячая вода — электрический бойлер на квартиру. Здание полностью электрическое (без газа; см. ENG-02), поэтому у каждой квартиры свой электрический водонагреватель, а не общая центральная система. С индивидуальным учётом, без общедомовой установки ГВС или стояков, которые могут отказать. Подобран под потребности ванной комнаты + кухни квартиры.

Стирка — техника и подключения, размещение открыто. Предусмотреть **стиральную

• сушильную машину в колонне** (подвод холодной воды, отвод, отдельное питание) плюс бойлер. Стоят ли они в выделенной технической нише / шкафу или встроены в ванную комнату — выбор архитектора по типу: компактные квартиры (dvosoban) могут вместить это в ванную комнату, тогда как более крупные планировки (trosoban, četvorosoban) могут позволить себе небольшое выделенное техническое пространство. Бриф фиксирует технику и подключения; архитектор их размещает.

Подготовка — техника и доступ.

• Отдельные розетки — раздельные розетки достаточной мощности для стиральной машины, сушильной машины и электрического бойлера.
• Установка в колонну — стиральную и сушильную машины можно установить в колонну, где планировка тесная; ниша и подключения рассчитаны под это.
• Скрытая ниша для бойлера — где это позволяет планировка, бойлер размещается в нише над унитазом, за закрытыми дверцами шкафа, вне поля зрения.
• Ширина дверного проёма — проём к месту для стирки / в ванную комнату достаточно широк, чтобы внести стиральную машину после установки дверного полотна, а не только в голом проёме.